医師が不動産投資を行うとなると、なぜか経費ばかりに着目されがちです。
不思議です。
確かに経費というと、世間一般的には
自分のお金ではない
自分の財布を痛めずに消費活動ができる
というイメージがありそうです。
多くの医師も、経費に対してこういうイメージを持っていると思います。
今回はそんな、不動産投資において少しあやふやなイメージのある、経費について。
医師も不動産投資で経費を使える、って本当？
まずそもそも、医師が不動産投資で経費を使える、というのは本当でしょうか。
基本的には、本当です。
経費使えます。ただし、条件があります。
医師が不動産投資で経費を使うための条件
基本的には
- 法人で不動産を所有し、法人の経費にする
- 個人事業主になり、個人事業としての経費にする
のどちらかを行えた時のみ、経費を使う事ができます。
単に個人で不動産を個人で持っている場合、経費は使えません。
医師が不動産投資単独で個人事業主になるには、事業的規模である「５戸１０室」を超える必要があります。
つまり
- 戸建５戸
- アパート１０室
以上であれば、事業的規模と認められ、個人事業主となり青色申告が可能になります。
どちらかといえば後者の条件が達成しやすいです。
アパート１棟を購入し１０室を超えるか、アパート１棟６室くらいのを２棟買えば、達成できます。
しかしながら、僕個人としては医師は「最初から法人で不動産投資を始めるべき」だと思っております。
詳しくは医師が不動産投資で法人を持つ意味をご覧下さい。
医師が不動産投資で使える経費
医師が不動産投資で使える経費は、不動産賃貸業を行うにあたってかかった、必要な経費全てです。
具体的には
- 不動産の管理運営費
- 不動産の修繕費
- 返済金利代
- 工具代
- 家賃代（事務所面積按分）
- 書籍代
- セミナー代
- 通信費
- 交通費
- 車両費
- 接待費
- 打ち合わせ時の飲食費
などです。
基本的に、不動産投資にしかかからない経費（運営管理費、修繕費、金利、工具代など）は１００％経費になります。
一方で、不動産投資以外にもかかる経費（家賃、通信費など）は、私的に使う分と、事業で使う分を按分して経費に算入します。
どれくらいの割合を経費で落とせるかは、担当税理士に相談しましょう。
医師が不動産投資で経費を使う利点
医師が不動産投資で経費を使う利点は、あります。
税金です。
個人で不動産を持ち、経費を使わないとなると、本来経費になるはずの費用も課税対象になってしまいます。
なぜならば、個人の所有しているお金は「税引き後のお金」だからです。
源泉徴収をされ、社会保険料を引かれた残りから、支払っています。
一方で、経費は課税対象外です。
やはり経費は、税金という意味では外せないファクターだと言えます。
しかしながら、よくよく考えてみると不思議な話です。
事業に必要な経費は、売り上げから差し引かれて、課税対象になる。
当たり前ですよね。
個人所有で一定の条件を超えないと経費が使えない。
これが異常です。
しかしながら、医師が不動産投資で経費を使って大きな利点があり過ぎるとすれば、それは脱税になっている可能性があります。
事業とは無関係な、医師として購入した書籍を、経費に入れる。
家族で海外旅行した旅費を、経費に入れる。
確かにこれは、個人の財布が痛まないわけですから得ではありますが、脱税です。
不動産投資と無関係の経費を形状し過ぎて、税務調査が入って追加徴税になった医師を、僕は知っています。
トータルで大損です。
やはりその辺りも含めて、顧問税理士を雇い、プロにお任せするべきでしょう。
医師の不動産投資、経費以外の利点
医師が不動産投資をするにあたって、経費は利点の１つです。
しかし利点は、経費だけではありません。
別の明確な利点があります。
１つは、やはり経営そのものがわかるという事。
数字の動きや税制、世の中の仕組みをやりながら学ぶ事ができます。
１つは、医師の労働以外の収入が手に入る事。
医師としての労働１本しかない場合、色々な不安があると思います。
働けなくなったらどうしよう…
医師が余って給料が下がったらどうしよう…
などなど。
医師が不動産投資をする事で、労働以外の収入源を手に入れる事。
それにより精神的にかなりラクになれる事。
これも大きな利点です。
１つは、税効果。
医師が不動産投資をする事で、経費以外に税金に対して有利になる点が、あります。
医師の不動産投資における、経費以外の利点については、下記記事を参照して下さい。
